Поиск11.08.2025
М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры
В данной статье рассмотрим, на что следует обращать внимание в спорах о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (далее — доля).
С некоторыми нашими судебными спорами по данной категории дел можно ознакомиться здесь и здесь.
1. Нормативная база
В ст.250 ГК РФ “Преимущественное право покупки” закреплены основные положения о преимущественном праве покупки доли — содержание этого права, порядок его реализации и способ его защиты в случае нарушения:
“1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях …
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца … со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу…
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя …”.
Продавца доли принято также называть “грантор”, а обладателя преимущественного права — “правообладатель” или “преферент”.
2. Является ли извещение продавца офертой
Ранее, ВАС РФ указывал, что извещение акционера о продаже акций ЗАО не является офертой, поскольку оно лишь уведомляет о намерении продать акции третьему лицу и не выражает воли акционера на продажу принадлежащих ему акций другим акционерам общества и/или самому обществу (п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.06.2009 N 131 “Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ”).
Однако позднее в ст.21 Закона “Об ООО” были внесены изменения, согласно которым извещение грантора-продавца и заявление преферента прямо названы офертой и акцептом.
Таким образом, в настоящее время данные юридически значимые сообщения следует расценивать как оферту и акцепт, которые связывают лиц их направивших.
Другое дело, что акцепта в форме сообщения недостаточно для того, чтобы считать договор заключенным. Договор продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, и нотариально удостоверен (ст.550 ГК РФ, п.1.1. ст.42 Закона «О государственной регистрации недвижимости»).
3. Что именно должен сделать преферент в течение месяца со дня извещения
Как следует из п.2 ст.250 ГК РФ, преферент в течение месяца со дня извещения должен “приобрести” долю. Однако, что следует понимать под словом “приобрести”: 1) направить продавцу доли согласие на приобретение доли (акцепт), 2) заключить договор купли-продажи, 3) заключить договор и оплатить долю?
Судебная практика расширительно толкует это слово в пользу первого варианта.
Так, в п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2020) разъяснено, что для реализации преимущественного права покупатель должен в месячный срок выразить готовность приобрести долю, а не заключить сам договор купли-продажи.
В определении СКГД Верховного Суда РФ от 2.06.2020 N 18-КГ20-18 указано, что согласно положениям ст.250 ГК РФ продавец мог произвести отчуждение принадлежащей ему доли третьему лицу только при том условии, если другой участник долевой собственности “не изъявил желания ее приобрести в течение установленного законом срока”.
4. Роль нотариуса в реализации преимущественного права покупки доли
Как указано выше, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению (п.1.1. ст.42 Закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Поэтому перед удостоверением такой сделки нотариус проверяет, что процедура реализации преимущественного права покупки доли была соблюдена.
Такую проверку нотариус производит на основании Отчета Почты России об отслеживании отправления и вернувшегося отправителю почтового конверта с извещением о продаже доли, если преферент его не получил.
Извещение о продаже доли может направить преференту либо сам продавец, либо по его просьбе нотариус. Во втором случае, как правило, в извещении указывается, что преферент должен направить сообщение о своем желании или отказе приобрести долю непосредственно нотариусу.
Если из Отчета Почты видно, что преферент получил извещение, но в течение месяца не сообщил о своем желании приобрести долю, либо преферент не получил извещение и письмо вернулось отправителю из-за истечения срока хранения, то нотариус приходит к выводу, что процедура реализации преимущественного права покупки доли соблюдена и удостоверяет договор продажи доли с третьим лицом.
5. Последствия нарушения преимущественного права
Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В данном случае такие “другие последствия” предусмотрены в п.3 ст.250 ГК РФ: “При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя …”.
Таким образом, в случае, если продавец доли заключил договор купли-продажи с третьим лицом с нарушением преимущественного права преферента, то такой договор купли-продажи не может быть признан недействительным. Договор действителен. Просто преферент вправе потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя доли, т.е. занять место покупателя в договоре.
Такой иск является одновременно и преобразовательным (направлен на изменение в правоотношении — замену стороны договора), и иском о присуждении (направлен на отобрание доли у покупателя, если доля у него наличествует, т.е. зарегистрирована за ним).
Подать такой иск покупатель может в течение трех месяцев с того момента, как он узнал о продаже доли третьему лицу.
На практике преферент часто узнает о продаже доли из выписки из ЕГРН и подает иск еще не зная об условиях продажи доли. Суд истребует у Росреестра и/или нотариуса договор и документы о соблюдении процедуры реализации преимущественного права покупки доли. Из поступивших в суд документов истец узнает по какой цене была продана доля и исходя из этого решает, стоит ли ему поддерживать иск или нет.
При подаче иска преферент обязан внести на депозит суда уплаченную покупателем за долю сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли необходимых расходов (п.1.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4). Если на момент подачи иска сумма этих расходов неизвестна, то она вносится после того как станет известна.
6. Влияет ли на исход дела добросовестность продавца и покупателя
Нередко бывает так, что преферент не получил от продавца извещение о продаже доли и, как следствие, не смог реализовать свое преимущественное право покупки, исключительно по вине Почты России.
Примеры нарушений правил доставки регистрируемых почтовых отправлений (РПО) описаны в нашей статье “Юридически значимые сообщения, направляемые через Почту России”.
Возникает вопрос, должен ли суд в такой ситуации удовлетворять иск преферента о переводе на него прав и обязанностей покупателя доли, если продавец и покупатель добросовестны? На ком лежит риск недоставки извещения преференту?
Продавцу должно быть все-равно от кого получать цену доли. Покупатель в случае удовлетворения иска получит обратно уплаченные им деньги и его имущественное положение восстановится в прежнее состояние. Преферент же в случае отказа в иске будет вынужден делить право собственности на нужную ему вещь с чуждым ему лицом, которое вторглось в его имущественную сферу. Кроме того, политика государства направлена на то, чтобы долевая собственность не множилась, а наоборот сокращалась.
Поэтому в данном случае защищать следует преферента. И судебная практика это подтверждает.
Так, в определении Верховного Суда РФ от 24.02.2015 № 5-КГ14-136 указано, что положения ст.250 ГК РФ нельзя истолковывать “как обязывающие продавца доли … лишь совершить определенные действия по извещению других участников долевой собственности вне зависимости от результата таких действий”. Такое толкование “не обеспечивает предусмотренные законом гарантии для участников общей долевой собственности”.
7. Что будет, если покупатель успеет передать долю другому лицу
Если первый покупатель доли произведет ее отчуждение второму покупателю по второму договору, то по иску о переводе прав и обязанностей покупателя по первому договору преферент не сможет заполучить долю, так как ее уже не будет в наличии ни у первоначального продавца-грантора, ни у первого покупателя и в удовлетворении иска скорее всего будет отказано.
Поэтому преференту необходимо просить, чтобы суд принял меры по обеспечению иска путем запрета Росреестру совершать регистрационные действия с долей.
Если же передача доли второму покупателю все-таки состоялась, то преференту следует заявлять иск о переводе прав и обязанностей покупателя по второму договору (если, конечно, при заключении этого второго договора его преимущественное право также было нарушено и цена продажи доли его устраивает). Ответчиками по данному иску будут стороны второго договора.
К первоначальному продавцу доли, допустившему ее отчуждение с нарушившем преимущественного права преферента, может быть заявлен иск о взыскании убытков.
8. Особенности продажи доли на банкротных торгах
В п.18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020) был предусмотрен следующий порядок реализации преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение, выставляемой на торги при банкротстве владельца доли:
— сначала проводятся торги по продаже доли, определяется победитель торгов;
— затем другим участникам долевой собственности (преферентам) предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки доли по цене, предложенной победителем торгов;
— в случае, если преференты не воспользуются своим преимущественным правом покупки, доля продается победителю торгов.
Данный порядок был выгоден для преферентов и невыгоден для участников торгов, которые несли риск неполучения доли, даже если они выиграли торги.
Однако затем Конституционный Суд РФ в постановлении от 16.05.2023 N 23-П признал п.1 ст.250 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ, предписал законодателю внести соответствующие изменения в закон, а до внесения этих изменений установил следующий порядок продажи на торгах в рамках процедуры банкротства гражданина доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено:
— сначала финансовый управляющий направляет другим участникам долевой собственности (преферентам) предложение приобрести принадлежащую должнику долю по цене равной начальной цене на торгах (фактически — по оценочной стоимости);
— при наличии согласия финансовый управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности;
— при неполучении согласия в течение месячного срока доля продается с торгов (в т.ч. повторных и посредством публичного предложения) без применения преимущественного права покупки доли.
В этом порядке преференты реализуют свое преимущественное право покупки доли до начала торгов и лишаются возможности приобрести долю без участия в торгах (как правило, по сниженной в процессе публичного предложения цене).
Несмотря на то, что в постановлении Конституционного Суда РФ речь шла о продаже доли в жилом помещении и земельном участке, на котором оно расположено, данный порядок продажи доли следует распространять и на нежилые объекты недвижимости, а также на имущество юридических лиц, поскольку вся основная аргументация (прежде всего о балансе интересов победителя торгов и участников долевой собственности) в равной мере применима и к иным объектам.
Верховный Суд РФ, видимо, придерживается этой же позиции. Так, в п.43 «Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025) имеется ссылка на постановление Конституционного Суда РФ № 23-П без привязки к жилому помещению.
9. Особенности продажи доли на публичных торгах в рамках исполнительного производства
Обращение взыскания на долю возможно только при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества (п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).
В ст. 255 ГК РФ “Обращение взыскания на долю в общем имуществе” предусмотрен следующий порядок обращения взыскания на долю (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем):
— выдел в судебном порядке доли должника в общем имуществе в натуре и обращение на нее взыскания (соответствующее требование может заявить в суд судебный пристав-исполнитель либо взыскатель);
— продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга (на этом этапе происходит реализация преимущественного права покупки доли);
— требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (соответствующее требование может заявить в суд судебный пристав-исполнитель либо взыскатель).
Как видно, в части реализации преимущественного права покупки доли этот порядок схож с порядком продажи доли на банкротных торгах, предложенным Конституционным Судом РФ в постановлении № 23-П.