Отсудили долю в праве собственности на квартиру, проданную с нарушением преимущественного права покупки

Квартира находилась в долевой собственности. Один сособственник направил другому сособственнику (нашему клиенту) уведомление о продаже доли, в котором ему предлагалось реализовать преимущественное право покупки доли.

В установленный срок наш клиент сообщил нотариусу о своем согласии купить долю по предложенной цене и стороны начали готовиться к сделке. 

Наш клиент подал заявку на ипотечный кредит, которая была одобрена. Стороны попытались заключить договор через сервис Сбербанка «ДомКлик», однако ничего не получилось, так как в доверенности продавца содержалось условие о расчетах через депозит нотариуса.

За 4 месяца стороны так и не заключили договор купли-продажи доли. И тогда продавец продал долю третьему лицу.

Клиент обратился к нам с просьбой отсудить эту долю у покупателя.

Подготовили и подали иск о переводе на клиента прав и обязанностей покупателя доли в праве общей собственности

Проблема в том, что процедура реализации преимущественного права покупки доли детально нигде не прописана.

Ответчики фактически ссылались на 3 обстоятельства:

1) В ст.250 ГК РФ говорится, что если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Истец не приобрел долю в месячный срок, значит продавец имел право продать ее третьему лицу.

2) Для продавца существенным условием являлся расчет через депозит нотариуса. У истца не было собственных денег на покупку доли. А кредит с зачислением денег на депозит нотариуса банк выдать не мог.

3) За 4 месяца истец не предпринял никаких разумных мер, свидетельствующих о реальной возможности выкупить долю.

Данные доводы мы парировали следующим:

1) Верховный Суд РФ толкует ст.250 ГК РФ таким образом, что в месячный срок достаточно лишь выразить желание приобрести долю, а не заключить договор купли-продажи (п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2020), определение СКГД Верховного Суда РФ от 2.06.2020 N 18-КГ20-18). 

При этом в самом уведомлении продавца на этот счет содержалась противоречивая информация: в начале говорилось, что в месячной срок участник долевой собственности должен лишь сообщить о своем желании приобрести долю, а в конце говорилось, что в указанный срок он должен приобрести долю.

2) Согласно ст.250 ГК РФ на продавце лежит обязанность указать в извещении о продаже доли не только цену, но и «другие условия» продажи. В уведомлении продавца о продаже доли ничего не говорилось о том, что продавец продает долю на условиях расчета через депозит нотариуса. 

Чтобы какое-либо условие договора стало существенным заинтересованная сторона должна об этом прямо заявить (п.1 ст.432 ГК РФ). Ответчик ни в извещении о продаже доли, ни в каких-либо иных извещениях не сообщил истцу о том, что доля продается на условиях расчета через депозит нотариуса. 

Доверенность, выданная третьему лицу, не может считаться извещением участника долевой собственности об условиях продажи доли. Доверенность адресована представителю продавца, а не покупателю. 

3). Своими конклюдентными действиями стороны согласились на то, что продажа доли будет осуществляться с привлечением кредитных средств через сервис Сбербанка «ДомКлик». Сделка не состоялась по вине ответчика (из-за порока в его доверенности), а не по вине истца.