Памятка: как считать НДФЛ при продаже жилого дома, квартиры, комнаты, дачи, садового домика, земельного участка либо доли в указанном имуществе

4.05.18

М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры

Если недвижимость находилась в собственности налогоплательщика менее 3 лет (независимо от даты ее приобретения), то НДФЛ определяется по одной из следующих формул:

(доход от продажи – расходы на приобретение недвижимости) х 13%

либо

(доход – имущественный налоговый вычет, равный доходу, но не более 1 000 000 руб.) х 13%

Если недвижимость была приобретена до 1.01.2016 (дата вступления в силу изменений в Налоговый кодекс РФ, внесенных законом № 382-ФЗ), то «доход» равен цене продажи недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.

Если же недвижимость была приобретена после 1.01.2016, то действует правило, направленное против занижения цены в договоре: какую бы цену в договоре вы не указали, «доход» не может быть меньше, чем:  кадастровая стоимость недвижимости х 0,7.

Но есть 2 оговорки:

— если кадастровая стоимость объекта не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа, данное правило о «минимальном доходе» не применяется;

— законом субъекта РФ может быть уменьшен размер понижающего коэффициента (0,7).

Если недвижимость была приобретена до 1.01.2016 и находилась в собственности налогоплательщика 3 года и более, то доход от ее продажи вообще не облагается НДФЛ.

Если недвижимость была приобретена после 1.01.2016 и находилась в собственности налогоплательщика от 3 до 5 лет (минимальный предельный срок владения), то доход от ее продажи не будет облагаться НДФЛ только при соблюдении одного из следующих условий:

— если недвижимость была получена продавцом в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;

— если недвижимость была получена продавцом в результате приватизации;

— если недвижимость была получена продавцом по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если же недвижимость была приобретена после 1.01.2016 и находилась в собственности налогоплательщика 5 лет и более (минимальный предельный срок владения), то доход от ее продажи не будет облагаться НДФЛ в любом случае.

Но есть оговорка: законом субъекта РФ может быть уменьшен данный минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества (5 лет).

P.S. Налоговое законодательство меняется очень часто. Поэтому следует учитывать, что данная статья актуальна на дату ее написания и до первых изменений в НК РФ, касающихся данной темы.