6.11.2023

М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры

Участвуя в спорах между участниками общей долевой собственности, часто сталкиваешься с тем, что даже опытные юристы не понимают, как эта долевая собственность “устроена” и как регулируются отношения между сособственниками.

В данной статье рассмотрим отношения между лицами, в собственности которых находится одна и та же вещь (помещение, здание, автомобиль и т.п.).

Отношения между собственниками помещений в здании по поводу общего имущества здания (крыша, наружные стены и т.п.), а также отношения между членами ТСН в по поводу их общего имущества, в рамках данной статьи не рассматриваются. Эти отношения регулируются специальными правилами (в частности, параграфом 2 главы 16 ГК РФ “Общее имущество собственников недвижимых вещей”).

Для упрощения восприятия долю в праве общей долевой собственности на вещь будем именовать кратко “доля”.

Что означает долевая собственность

Долевая собственность означает наличие у каждого из сособственников определенной доли в праве собственности на одну и ту же неделимую (как правило) вещь.

На доли делится не сама вещь, а право собственности на нее. Каждый из сособственников имеет идеальную долю в праве собственности на всю вещь целиком, а не на какую-либо конкретную часть вещи.

Доля в праве определяется в виде процентов или дроби. Другими характеристиками (напр., квадратными метрами) доля в праве не может индивидуализироваться. Нельзя иметь в собственности 50% помещения, но можно иметь долю 50% в праве собственности на это помещение.

Распоряжение общим имуществом и распоряжение долей

Следует различать распоряжение общим имуществом и распоряжение долей.

Распорядиться общим имуществом (продать, подарить, сдать в аренду и т.п.) можно только по соглашению всех сособственников (п.1 ст.246 ГК РФ).^[1]

Если один из сособственников без согласия остальных передаст общее имущество в аренду, то такую сделку можно признать недействительной.

В судебной практике нет единообразия в отношении того как квалифицировать такие сделки — как ничтожные или как оспоримые? А ведь это имеет существенное значение хотя бы потому, что для ничтожных сделок установлен срок исковой давности 3 года, а для оспоримых — 1 год.

Суды признают такие сделки:

— либо как ничтожные по п.2 ст.168 ГК РФ (сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц);

— либо как ничтожные по п.1 ст.174.1 ГК РФ (сделка, совершенная с нарушением ограничения распоряжения имуществом, вытекающим из закона);

— либо как оспоримые по ст.173.1 ГК РФ (сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица).^[2]

Если для распоряжения общим имуществом необходимо заручиться согласием всех сособственников, то для распоряжения долей такого согласия спрашивать не нужно. Однако при возмездном^[3] отчуждении доли постороннему лицу необходимо предоставить остальным участникам долевой собственности возможность реализовать преимущественное право покупки доли по правилам ст.250 ГК РФ.

Иногда один сособственник, желая наделить другое лицо правом пользования общим имуществом, заключает с ним договор аренды доли или иной подобный договор. Часто это делается для того, чтобы не получать согласие других сособственников на распоряжение общим имуществом.

Между тем, объектом аренды могут быть непотребляемые вещи (п.1 ст.607 ГК РФ). Идеальная доля объектом аренды быть не может. Поэтому такие договоры являются недействительными.

Владение и пользование общим имуществом

Владение и пользование общим имуществом также осуществляется по соглашению всех сособственников.

Однако, в отличие от распоряжения, закон предусматривает возможность выхода из патовой ситуации, когда необходимого согласия достичь не удается. В этом случае порядок владения и пользования общим имуществом устанавливается судом (п.1 ст.247 ГК РФ).

Разрешая такое требование, суд в целях соблюдения баланса интересов всех сособственников учитывает:

— фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности;

— нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе;

— реальную возможность совместного пользования (п.37 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ).

При определении порядка владения и пользования общим имуществом участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Если предоставить в пользование часть общего имущества соразмерно доле невозможно, то участник долевой собственности вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся общим имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п.2 ст.247 ГК РФ).

Так, в одном из дел Верховный Суд РФ не согласился с нижестоящими судами, которые удовлетворили иск о вселении сособственника в общую квартиру, которой пользовался другой сособственник. Верховный Суд РФ указал, что необходимо было определить порядок пользования этой квартирой. Если суд решит, что квартирой будет пользоваться только один сособственник, то другому сособственнику необходимо присудить в качестве компенсации ежемесячную плату за фактическое пользование его долей (определение от 13.11.2018 N 18-КГ18-186).

Еще в 2010 году Президиум ВАС РФ следующим образом определил правовую природу компенсации, которая предусмотрена п.2 ст.247 ГК РФ:

“По смыслу приведенной статьи сами по себе отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом (либо отсутствие соответствующего судебного решения) и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образуют достаточную совокупность оснований для взыскания с фактического пользователя по иску другого сособственника денежных средств за использование части общего имущества.

Компенсация, указанная в упомянутой статье Кодекса, является, по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе тогда, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается.

Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации.

Следовательно, неиспользование имущества, находящегося в общей долевой собственности, одним из сособственников не дает ему права на взыскание денежной компенсации с другого участника долевой собственности, использующего часть общего имущества в пределах своей доли” (постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 N 8346/10).

В целом Верховный Суд РФ воспринял эту позицию и также называет компенсацию по ст.247 ГК РФ возмещением имущественных потерь (определения от 11.06.2019 N 4-КГ19-18, от 29.08.2023 N 45-КГ23-16-К7).^[4]

Однако в ряде дел Верховный Суд РФ пошел дальше и стал приравнивать данные имущественные потери к убыткам (определения от 11.06.2019 N 4-КГ19-18, от 18.07.2023 N 45-КГ23-8-К7). В последнем деле он прямо указывает на необходимость устанавливать противоправность виновного поведения ответчика как лица их причинившего, а также причинно-следственную связь между возникшими убытками и поведением виновной стороны.

Нам представляется такое отождествление компенсации с убытками неправильным. Ведь убытки – это всегда результат правонарушения, а имущественные потери могут быть вызваны и правомерными действиями.^[5]

Например, когда один долевой собственник не дает другому долевому собственнику пользоваться изолированными помещениями в общем нежилом здании, приходящимися на его долю, то это правонарушение и в этом случае действительно можно говорить об убытках.

И другое дело, когда один долевой собственник не может пользоваться общей однокомнатной квартирой, так как в ней проживает другой долевой собственник со своей семьей. В этом случае навряд ли можно говорить о том, что проживающий в квартире сособственник совершает правонарушение. Но даже при отсутствии правонарушения он должен выплачивать компенсацию второму сособственнику. Иное решение было бы просто несправедливо.

Поскольку компенсация — это возмещение имущественных потерь, которые возникают у сособственника при объективной невозможности владеть и пользоваться общим имуществом, то возникает вопрос как оценивать эти потери.

Отвечая на этот вопрос, Верховный Суд РФ указывает на необходимость учитывать, что имущество не является свободным, оно обременено правами другого сособственника, который пользуется этим имуществом (определение от 21.05.2019 N 4-КГ19-5). Значит, компенсация должна быть ниже среднерыночной ежемесячной арендной платы за пользование общим имуществом, умноженной на размер доли истца.

Более того, в этом и других делах Верховный Суд РФ указывает на то, что в отсутствие установленного порядка владения и пользования общим имуществом не представляется возможным определить, какая часть общего имущества выделена в пользование ответчика и, соответственно, какой частью общего имущества, выделенного в пользование истца, пользуется ответчик. Отсутствие конкретизации части объекта долевой собственности делает невозможным взыскание предусмотренной п.2 ст.247 ГК РФ компенсации одним из долевых собственников, полагающим, что приходящейся на его долю в праве частью общего имущества неправомерно владеют и пользуются другие участники общей собственности, так как без определения конкретного объекта, соответствующего доле в праве, невозможно определить и неправомерное владение и пользование ею (определение от 11.07.2023 N 16-КГ23-26-К4).

Фактически это означает, что компенсацию можно взыскивать только после установления порядка владения и пользования общим имуществом (процессуально эти требования можно заявить в одном иске).

В этом подходе есть своя логика. Если сособственник желает владеть и пользоваться общим имуществом, то он требует определить порядок владения и пользования им. И если часть общего имущества не может быть выделена в его пользование, то он несет имущественные потери и ему полагается компенсация.

Если же сособственник не требовал установления порядка владения и пользования общим имуществом, то значит он не хотел и не собирался им пользоваться. А раз так, то у него не возникли имущественные потери в результате невозможности пользования общим имуществом и компенсация ему не полагается.

Плоды, продукция и доходы от использования общего имущества

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст.248 ГК РФ).

Рассмотрим следующий типичный казус. Один долевой собственник, владеющий общим имуществом, без согласия второго сособственника сдает в аренду часть общего имущества, а всю арендную плату забирает себе. Порядок владения и пользования общим имуществом не определен.

Сам по себе такой договор аренды подлежит признанию недействительным, так как заключен без согласия второго сособственника.

Все полученные арендодателем доходы являются общими независимо от того, какая часть общего имущества сдана в аренду. Эти доходы должны быть распределены между участниками долевой собственности соразмерно их долям.

Поскольку сособственник — арендодатель оставил эти доходы себе, то он сберег часть полученных денег, которая соответствует доле второго сособственника. Поскольку он сберег эти деньги без правового основания за счет второго сособственника, то он обязан их передать последнему как неосновательное обогащение.

Иногда суды, удовлетворяя такие иски, определяют размер неосновательного обогащения на основании рыночной арендной платы, определенной оценщиком или экспертом. Суды применяют п.2 ст.1105 ГК РФ, согласно которому “лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило”.

Нам представляется, что п.2 ст.1105 ГК РФ в данном случае не подлежит применению (сособственник — арендодатель чужим имуществом не пользовался). Применяться должна специальная норма ст.248 ГК РФ, в силу которой второму сособственнику подлежит передаче часть фактически полученного арендного дохода, а не предполагаемого среднерыночного арендного дохода.

Если по договору аренды размер арендной платы существенно ниже рыночного, то истец может требовать взыскания с арендатора недостающей суммы в порядке применения последствий недействительности договора аренды. В этом случае как раз и должен применяться п.2 ст.1105 ГК РФ, поскольку в силу ст.1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Расходы на содержание общего имущества

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в расходах по содержанию общего имущества (ст.249 ГК РФ).

Поскольку владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников, то и решения о ремонте общего имущества (а значит и о несении расходов на такой ремонт) также принимаются по соглашению всех долевых собственников.

Однако как быть, если один сособственник не дает согласие на ремонт общего имущества?

Ремонт ремонту рознь. Один ремонт может быть косметическим “для красоты”, без которого можно обойтись. Другой ремонт может быть вызван объективной необходимостью, когда без него нельзя обойтись (протекает крыша и т.п.).

По данному критерию суды и оценивают расходы на содержание общего имущества. Если эти расходы объективно необходимы, то несогласный сособственник не может их заблокировать. Это можно обосновать через ст.10 ГК РФ, которая запрещает злоупотребление правом.

Например, в п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2018) делается вывод о том, что участник долевой собственности, понесший расходы на неотделимые улучшения общего имущества в виде жилого помещения в целях приведения его в состояние, пригодное для проживания, вправе требовать их возмещения от другого сособственника соразмерно его доле. В данном деле речь шла о несогласованном со вторым сособственником ремонте квартиры с черновой отделкой, в которой без ремонта проживать было невозможно.

Принудительный выкуп доли

Очень часто у одного из сособственников возникает желание прекратить общую собственность, а другие сособственники не желают выкупать у него долю или, наоборот, не желают продавать ему свои доли. Как закон разрешает эти патовые ситуации?

Согласно п.3 ст.252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Согласно абз.2 п.4 ст.252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Слова “при отсутствии согласия” означают, что у собственника отбирают долю принудительно.

Лишать собственника доли можно в исключительных случаях, когда соблюдаются все три условия: (1) доля сособственника незначительна, (2) доля не может быть реально выделена и (3) собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

В п.36 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» указан еще один случай, когда суд может лишить правообладателя собственности: в отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.

Таким образом, в исключительных случаях суд вправе отобрать у собственника долю против его воли в пользу других долевых собственников.

Но тогда возникает другой вопрос: может ли суд по требованию выделяющегося собственника обязать других сособственников выкупить у него долю?

Закон прямого ответа на этот вопрос не дает. Но его дает судебная практика.

В п.2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2021) разъяснено, что ст.252 ГК РФ не предусматривает безусловной обязанности участников долевой собственности на выкуп доли выделяющегося сособственника в общем имуществе. Право выделяющегося собственника на выплату ему стоимости его доли может быть реализовано лишь при установлении судом всех юридически значимых обстоятельств, к которым относятся: (1) установление незначительности доли выделяющегося собственника, (2) возможности пользования им спорным имуществом, (3) исследование возражений других участников долевой собственности относительно принятия ими в свою собственность доли выделяющегося собственника, в том числе установление, имеют ли они на это материальную возможность.

При рассмотрении конкретных дел Верховный Суд РФ указывает на то, что право выделяющегося собственника на выплату ему стоимости его доли может быть реализовано лишь при условии, что другие участники долевой собственности не возражают принять в свою собственность долю выделяющегося собственника, в противном случае искажается содержание и смысл ст.252 ГК РФ, призванной обеспечить соблюдение необходимого баланса интересов всех участников долевой собственности (определения от 22.03.2016 N 18-КГ16-11, от 08.10.2019 N 74-КГ19-9).

Либо указывает, что положения ст.252 ГК РФ не предусматривают обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения доли выделяющегося собственника в общем имуществе (определение Верховного Суда РФ от 23.05.2023 N 41-КГ23-14-К4).

Таким образом, суд не может против воли сособственника обязать его приобрести долю у другого долевого собственника.

Получается, что суд может против воли ответчика лишить его доли, но не может лишить его денег, обязав выкупить долю истца.

В одном случае суд пренебрегает принципом автономии воли, а в другом чтит этот принцип. Возможно это объясняется тем, что суд лишает собственника доли в случаях, когда эта доля не имеет для него ценности (доля незначительна, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества). Деньги же всегда имеют ценность для их владельца.

Пункт 5 ст.252 ГК РФ предусматривает гарантию для выделяющегося собственника — он утрачивает право на долю только с получением компенсации. До получения денежной компенсации собственник остается правообладателем доли даже несмотря на вступившее в законную силу решение суда.

_______________

^[1] Однако специальными законами могут быть предусмотрены исключения из этого правила. Например, для передачи в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, у которого более пяти долевых собственников, достаточно набрать лишь определенное количество голосов на общем собрании собственников (п.1 ст.14, п.8 ст.14.1 Закона об обороте земель сельхозназначения).

^[2] В этом случае в силу п.2 ст.173.1 ГК РФ надо также доказать, что арендатор знал или должен был знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия остальных сособственников общего имущества.

^[3] В данном случае имеется ввиду договор купли-продажи или и мены. При внесении доли в качестве вклада в уставный капитал общества преимущественное право покупки доли не действует (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за январь — июль 2014 г.).

^[4] Надо отметить, что в других делах ВС РФ называет компенсацию платой за фактическое пользование одним сособственником долей другого (определения от 13.11.2018 N 18-КГ18-186, от 18.07.2023 N 45-КГ23-8-К7, от 29.08.2023 N 45-КГ23-16-К7).

^[5] В частности, в ст.406.1 ГК РФ “Возмещение потерь, возникших в случае наступления определенных в договоре обстоятельств” говорится о потерях, которые не связаны с правонарушением.