Покупка квартиры на вторичном рынке: «подводные камни»

16.04.18

М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры

Покупка квартиры всегда сопряжена с определенными рисками. То, что сделка была зарегистрирована в Росреестре или удостоверена нотариусом, еще не значит, что ее нельзя оспорить.

Если вы думаете, что являетесь добросовестным приобретателем и у вас нельзя отнять квартиру, то ошибаетесь. В ряде случаев закон позволяет истребовать имущество и у добросовестного приобретателя, а в ряде случаев фактор добросовестности вообще не имеет никакого правового значения.

Некоторые юристы советуют покупать квартиру, которая находилась в собственности продавца более 3 лет — мол тогда истек срок исковой давности. На самом деле это не так. Срок исковой давности начинает течь не с момента регистрации права собственности, правила исчисления этого срока совершенно иные.

Ситуаций, когда ваши права на квартиру могут быть оспорены множество. Но как правило, мы встречаемся со следующими:

• один из супругов не давал согласие на продажу квартиры;
• один из предыдущих собственников квартиры признан недееспособным или в момент совершения сделки был в таком состоянии, что не понимал значение своих действий;
• квартира передавалась по кабальной сделке;
• квартира переходила по наследству и объявились новые наследники;
• приватизация квартиры была проведена без включения в число собственников гражданина, зарегистрированного в ней по месту жительства (это мог быть несовершеннолетний либо гражданин, который проходил службу в армии или отбывал наказание в местах лишения свободы);
• квартиру продали по поддельной или недействительной доверенности;
• ранее собственником квартиры был несовершеннолетний, а согласие органа опеки оказалось поддельным или его вообще не было;
• собственником квартиры был несовершеннолетний, орган опеки дал согласие на продажу этой квартиры при условии одновременной покупки несовершеннолетнему другой квартиры, но это условие не было выполнено;
• суд признал недействительной прошлую сделку с квартирой, которую совершил один из предыдущих собственников (основания могут быть самые разные);
• продавец нарушил порядок оформления в собственность квартиры, которую приобрел за счет материнского капитала.

Некоторые риски просто невозможно перепроверить.

Например, в нашей практике был случай, когда психолого-психиатрическая экспертиза установила, что в момент составления завещания человек не был способен понимать значение своих действий. В основе такого заключения лежали показания очевидцев, которые накануне сделки общались с умершей и наблюдали «странности» в ее поведении. При этом другие очевидцы и нотариус, удостоверивший завещание, никаких «странностей» не наблюдали. На основании этого заключения суд первой инстанции признал завещание и последующую сделку продажи квартиры недействительными. Как можно было в этой ситуации проверить дееспособность человека, который не состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере?

Или другой пример. Собственниками квартиры в 1/3 доли являлась мать и ее двое несовершеннолетних детей. Орган опеки дал матери согласие на продажу этой квартиры при условии одновременной покупки в собственность несовершеннолетних детей другой квартиры. Мать квартиру продала, но другую квартиру для своих детей не купила. Орган опеки подал в суд иск о признании договора продажи квартиры недействительным. Дело дошло до Верховного Суда РФ, который по сути признал, что сделка продажи квартиры по факту была совершена без согласия органа опеки, поскольку на продажу квартиры без одновременной покупки в собственность детей другой квартиры орган опеки согласия не давал (Определение Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 48-КГ18-1). Спрашивается, каким образом добросовестный покупатель мог защититься в этой ситуации, ведь он не мог заранее знать как распорядится мать (продавец квартиры) полученными деньгами? Вероятнее всего, что в этом случае добросовестный покупатель квартиры лишится и квартиры, и денег.

Тем не менее, все что можно проверить при покупке квартиры, лучше проверить. Предлагаем следующий алгоритм:

1. Проверьте соответствие планировки квартиры кадастровому паспорту. Если была самовольная перепланировка и ее нельзя узаконить, то суд может обязать вас привести квартиру в прежнее состояние, даже если эту перепланировку сделали не вы. Если суд ранее уже обязал предыдущего собственника привести квартиру в прежнее состояние, то эта обязанность автоматически перейдет на вас как на нового собственника. Если не исполните это решение суда, квартира может быть продана с публичных торгов с выплатой вам вырученных денег за вычетом расходов на восстановление квартиры в прежнее состояние (ст.29 ЖК РФ).

2. Проверьте паспорт продавца квартиры через сервис МВД “Проверка по списку недействительных российских паспортов”.

3. Если продавец преклонного возраста либо есть основания полагать, что он является алкоголиком, наркоманом или имеет психическое заболевание, то попросите у продавца доверенность и сами получите справку из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Если уж совсем хотите перестраховаться, то попросите продавца получить справку у врача-психиатра о его психическом состоянии на день обследования. Договор купли-продажи квартиры подпишите этим же днем.

4. Получите выписку из ЕГРН «Об объекте недвижимости», которая в отличие от выписки из ЕГРН «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости» содержит существенно больше информации. Эту выписку можно получить в электронном виде из личного кабинета на сайте Росреестра.

Внимательно проверьте всю информацию, содержащуюся в этой выписке. Особо обратите внимание на следующие сведения:

• кто является правообладателем квартиры;
• имеются ли какие-либо ограничения прав и обременения;
• заявлены ли в судебном порядке права требования на квартиру;
• заявлены ли возражения в отношении зарегистрированного права;
• имеются ли правопритязания и сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении госрегистрации прав в отношении квартиры;
• имеются ли сведения об осуществлении регистрации права без необходимого в силу закона согласия третьего лица или органа.

Если вышеуказанные сведения имеются, то лучше обратитесь к юристу, так как без профессиональной юридической помощи самостоятельно разобраться в ситуации может быть сложно.

Взять к примеру, последний случай, когда в выписке содержатся «Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа».

Ситуации здесь могут быть разные, но самая распространенная в отношении квартир – это когда на совершение сделки с квартирой не было получено согласие второго супруга. По закону такая сделка является оспоримой (ст.173.1 ГК РФ), т.е. она действительна до тех пор, пока суд не признал ее недействительной. Росреестр зарегистрировал такую сделку, но в ЕГРН внес запись о том, что сделка совершена без согласия супруга. Супруг, не давший согласие на сделку, может ее оспорить.

Поэтому, чтобы снизить риски вам необходимо такое согласие супруга на прошлую сделку получить.

5. Получите выписку из ЕГРН «О переходе прав на объект недвижимости». В ней указываются сведения обо всех сделках с квартирой, всех правообладателях. Эту выписку также можно получить из личного кабинета на сайте Росреестра либо через сервис.

Проверьте по этой выписке историю смены правообладателей квартиры.

Если увидите, что право собственности на квартиру передавалось в короткий промежуток времени, то заострите на этом внимание, так как это может свидетельствовать о неких мошеннических действиях с квартирой.

Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит после 31.01.1998 (когда начали вести единый госреестр прав на недвижимое имущество) никаких сделок с квартирой не совершалось. Сведения о сделках до 31.01.1998 года можно получить в БТИ или местной администрации.

6. Необходимо изучить правоустанавливающие документы на квартиру, на основании которых ваш продавец стал собственником квартиры. Это могут быть различные договоры (купли-продажи, дарения, мены, ренты, брачный договор, договор передачи квартиры в собственность при приватизации и др.), свидетельство о праве на наследство и др.

Изучать надо на предмет соответствия сделки требованиям закона, так как бывают случаи, что регистратор ошибся, не увидел какое-либо существенное нарушение и зарегистрировал сделку. Такая сделка может быть оспорена.

7. Если от имени продавца действует его представитель по нотариальной доверенности, то проверьте действительна ли эта доверенности через Сервис проверки доверенностей нотариальной палаты.

8. Если квартира приобретена в браке по возмездной сделке, то второй супруг имеет на нее право независимо от того, на кого она оформлена. Поэтому получите нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры.

Это относится и к бывшему супругу. Однако, если после развода был произведен раздел имущества, то вместо согласия следует получить соответствующий документ о разделе совместно нажитого имущества (решение суда или соглашение о разделе имущества).

Чтобы проверить семейное положение, можете обратиться вместе с продавцом в орган ЗАГС (бывает, что соответствующий штамп в паспорте отсутствует). Если же брак был зарегистрирован за рубежом, то это не поможет.

9. Получите от продавца выписку из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах на текущий момент.

Проверьте, чтобы все зарегистрированные в квартире лица были сняты с учета.

Если в квартире были зарегистрированы по месту жительства члены семьи собственника квартиры, то после регистрации перехода права собственности на квартиру к вам, они утратят право пользования квартирой в силу п.2 ст. 292 ГК РФ (правда у этого правила есть исключение). Но снимать их с регистрационного учета вам придется в судебном порядке.

10. Если квартира является приватизированной, то получите от продавца (а лучше сами по доверенности) так называемую «архивную справку о составе семьи», в которой содержится информация обо всех жильцах, которые когда-либо были прописаны в квартире с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Только из этой справки можно узнать, что в квартире ранее проживал гражданин, снятый с учета в связи с направлением в места лишения свободы.

Особо обратите внимание на то, кто был зарегистрирован в квартире на момент ее приватизации и все ли эти лица стали собственниками квартиры.

Есть случаи, когда гражданин, проживавший в квартире, но не ставший ее собственником в результате приватизации, сохраняет право пожизненного проживания в квартире даже в случае перехода права собственности на квартиру к другому лицу. В частности, об этом говорится в п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ».

Пример из практики. На момент приватизации квартиры в ней проживали совершеннолетний сын и мать. Сын дал согласие на приватизацию квартиры в пользу своей матери (без этого согласия приватизация не состоялась бы), сам собственником квартиры не стал. Мать умерла. Квартира перешла по завещанию ее другому сыну (младшему), который проживал в другом городе. Новый собственник квартиры (младший брат) продал ее другому лицу. Покупатель подал иск о выселении. Суд решил, что старший брат имеет право пожизненно проживать в квартире и отказал в иске.

11. Если собственником квартиры является несовершеннолетний, то нужно получить согласие на сделку органа опеки и попечительства.

Кроме того, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению (ст.54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

12. Проверьте, не введена ли в отношении собственника квартиры процедура банкротства. Сделать это можно на сайте ЕФРСБ.

13. Запросите справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, квартплате и по взносам в Фонд капитального ремонта (ФКР).

Но здесь следует отметить следующее. Задолженность по коммунальным услугам и квартплате «привязана» не к квартире, а к собственнику. Новый собственник не отвечает по долгам предыдущего собственника. То есть, такие долги с вас не взыщут.

По-иному дело обстоит со взносами в ФКР. Здесь закон устанавливает исключение из общего правила. В силу п.3 ст.158 Жилищного кодекса РФ при переходе права собственности на квартиру, к новому собственнику переходят долги предыдущего собственника по взносам в ФКР.

14. В день совершения сделки еще раз перепроверьте действительность доверенности (собственник может отозвать ее в любой момент, действие доверенности прекращается со смертью доверителя).

Также через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»  перепроверьте не появились ли новые записи в ЕГРН. Вдруг за время пока вы разбирались с документами сменился собственник на квартиру или появилось какое-либо обременение?

О том, что необходимо учесть при составлении договора купли-продажи недвижимости и как обезопасить себя при расчетах, мы расскажем в одной из следующих статей.