Поиск9.10.23
Предыстория:
В зданиях вопросы общего имущества собственников помещений урегулированы главой 17.1 ГК РФ, в многоквартирных домах (МКД) – также ЖК РФ. В садоводческих товариществах вопросы общего имущества собственников земельных участков урегулированы Законом N 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд …”.
В отношении коттеджных поселков, которые Конституционный Суд РФ (КС РФ) называет «комплексами индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой», такого специального закона нет, что порождает многочисленные споры.
Как правило, споры возникают из-за того, что застройщик приобрел в свою собственность один «большой» земельный участок, размежевал его на отдельные более мелкие участки и продал их гражданам для строительства домов либо с уже готовыми домами. Оставшиеся между такими участками проезды, а также построенная инфраструктура остается в собственности застройщика либо передается им в собственность аффилированного с ним лица. После чего собственник проездов и инфраструктуры начинает диктовать свои условия пользования его имуществом.
КС РФ (сначала по «делу Барвихи», а затем по «делу Малковой») пришел к выводу, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в МКД характеристиками. Поэтому сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) не влечет возникновение у приобретателя доли в праве собственности на имущество общего пользования (как это есть при приобретении квартиры в МКД).
Собственником инфраструктуры коттеджного поселка может оставаться лицо, которое ее создало или купило. Если стороной сделки по созданию или приобретению объектов инфраструктуры в интересах домовладельцев выступает ТСЖ, оно же и указывается в ЕГРН в качестве собственника имущества общего пользования. Однако регистрация имущества общего пользования за ТСЖ предполагает, что у него отсутствует самостоятельный интерес в таком имуществе, отличный от интересов его участников.
Поскольку действующее законодательство не регламентирует правовой режим имущества общего пользования в коттеджных поселках, КС РФ поручил законодателю внести в действующее законодательство соответствующие изменения (постановления КС РФ от 10.11.2016 N 23-П, от 28.12.2021 N 55-П). По настоящий день данные изменения в законодательство так и не приняты.
Суть поправок:
Законодатель внес в ГК РФ параграф 2 «Общее имущество собственников недвижимых вещей», который вступил в силу с 1.10.2023.
Данный параграф начинается со ст.259.1 ГК РФ, в которой указано:
«1. Собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество)».
2. Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом«.
Таким образом, для возникновения у собственников индивидуальных земельных участков и расположенных на них домов (далее – коттеджей) общей долевой собственности на общее имущество (инфраструктуру) коттеджного поселка необходимо, чтобы соблюдались 3 условия:
1) у коттеджного поселка должна быть своя общая территория, определенная в соответствии с законом (а не просто обнесенная забором);
2) земельные участки с коттеджами должны быть связаны между собой физически или технологически;
3) при создании коттеджей или образовании земельных участков предполагалось, что такое общее имущество (инфраструктура) будет использоваться для удовлетворения общих потребностей собственников коттеджей и земельных участков (волевой критерий).
Практически все существующие коттеджные поселки не удовлетворяют уже первому условию – у них нет определенной в соответствии с законом общей территории (поскольку нет такого закона).
Кроме того, данные изменения в ГК РФ применяются только к тем правоотношениям, которые возникли после 1.10.2023. На ранее возникшее общее имущество коттеджного поселка данные нормы не распространяются (п.2 ст.3 Закона N 351-ФЗ «О внесении изменений в ч.1 ГК РФ»).
И даже если найдется коттеджный поселок с общим имуществом, отвечающим вышеуказанным трем условиям, то все-равно это общее имущество автоматически не перейдет в общую долевую собственность собственников коттеджей. Для этого требуется специальный закон, которого пока нет (п.3 ст.3 Закона N 351-ФЗ «О внесении изменений в ч.1 ГК РФ»).