Защитили продавца дома от взыскания «стоимости устранения недостатков» в размере, превышающем стоимость самого дома

Клиент продал дом с земельным участком за 3,2 млн.руб. После покупки дома покупатель заказал досудебную экспертизу, которая выявила в доме многочисленные недостатки, устранить которые можно только путем сноса дома и постройки нового.

Основываясь на результатах досудебной экспертизы, покупатель предъявил иск к нашему клиенту (продавцу дома) о взыскании с него 4,4 млн.руб. стоимости устранения недостатков дома. При этом от договора купли-продажи покупатель не отказывался.

Суд самостоятельно назначил судебную строительно-техническую экспертизу и определил кандидатуру эксперта. Эксперт подтвердил выводы досудебной экспертизы, но стоимость устранения недостатков оценил в меньшую сумму — 3,6 млн.руб.

Сформировали правовую позицию по делу. Основной наш довод заключался в следующем.

Истец выбрал такой способ защиты своих прав как “возмещение расходов покупателя на устранение недостатков товара” (п.1 ст.475 ГК РФ). Данный способ защиты предполагает сохранение товара как объекта права собственности и устранение лишь его отдельных недостатков.

В нашем же случае истец планирует осуществить устранение недостатков дома путем его полного сноса и строительства нового.

В случае сноса дома право собственности на него прекратится на основании п.1 ст.235 ГК РФ (в результате уничтожения имущества). Как объект недвижимости дом перестанет существовать. После завершения строительства нового дома возникнет новый объект недвижимости.

Таким образом, ни о каком устранении недостатков в существующем доме речи не идет. Фактически истец требует осуществить замену дома на другой дом, что прямо противоречит ст.557 ГК РФ, в соответствии с которой у покупателя отсутствует право требовать замены недвижимости в случае нарушения условий договора о качестве.

Следовательно, истец выбрал ненадлежащий способ защиты. Если истец считает, что недостатки дома являются настолько существенными, что в доме нельзя жить и его необходимо снести, то ему доступен иной способ защиты — отказ от исполнения договора с требованием вернуть уплаченную за дом денежную сумму (п.2 ст.475 ГК РФ). Но тогда спорный дом и земельный участок должны вернуться в собственность продавца (что устраивало нашего клиента).

Также мы ссылались на то, что в силу ст.557 ГК РФ качество продаваемой недвижимости должно соответствовать исключительно условиям договора, а не СНИП. Однако особых надежд на этот довод мы не питали, т.к. он часто не поддерживается судебной практикой.