За недостоверные заверения продавца взыскали с него чистые экономические убытки в виде уплаченных процентов по кредиту

Наша клиентка купила дом с участком, для чего взяла ипотечный кредит. 

Впоследствии по иску бывшего супруга продавца договор купли-продажи был признан судом недействительным и недвижимость вернулась продавцу. 

Возник вопрос: может ли покупатель взыскать с продавца проценты по ипотечному кредиту, которые он уплатил банку?

Фактически речь идет о возможности взыскания чистых экономических убытков в виде уплаченных процентов по кредиту. На этот счет нами даже опубликована соответствующая статья “Чистые экономические убытки”.

Суды крайне неохотно взыскивают такие убытки. Но вероятность выигрыша именно данного дела мы оценивали достаточно высоко.

Дело в том, что непосредственно перед сделкой продавец дала нотариальное заверение о том, что на момент приобретения в собственность недвижимости она в зарегистрированном браке не состояла. Кроме того, в договоре купли-продажи продавец гарантировала покупателю, что недвижимость в споре, под арестом или запрещением не состоит и никакими обязательствами не обременена.

Как потом выяснилось, все эти заверения оказались недостоверными:

1. На момент приобретения недвижимости продавец состояла в браке. При этом ни нотариус, ни банк не смогли это обнаружить, поскольку продавец повторно вышла замуж, сменила фамилию и получила новый паспорт.

2. В связи с использованием материнского капитала продавец обязалась оформить спорную недвижимость в общую собственность супруга, себя и детей. То есть недвижимость была обременена данным обязательством.

3. За два месяца до сделки бывший супруг продавца подал иск в суд о выделе его доли в недвижимости. В качестве обеспечения иска суд запретил продавцу совершать действия по продаже недвижимости. То есть недвижимость находилась в споре и запрещением.

Статья 431.2 ГК РФ дает кредитору право взыскивать убытки, причиненные недостоверностью заверения об обстоятельствах.

Что особенно важно — соблюдался критерий предвидимости убытков. Продавец предвидела возникновение убытков у покупателя, поскольку изначально знала о том, что покупатель приобретает недвижимость на кредитные средства и в случае признания договора купли-продажи недействительным банк не вернет полученные проценты по кредиту. Более того, покупатель должен будет продолжать обслуживать кредит и платить проценты по нему.

Все эти доводы мы изложили в иске.