Выиграли дело о переводе на клиента прав и обязанностей покупателя доли в праве общей собственности на квартиру

Клиенту принадлежала доля в праве общей собственности на квартиру в размере 50%.

Он узнал, что второй сособственник квартиры — гражданка Б. продала свою долю в квартире гражданину К., а тот перепродал эту долю гражданину И.

Никакого уведомления о продаже доли наш клиент не получал, а потому не смог воспользоваться преимущественным правом покупки доли.

Подготовили и подали иск о переводе на клиента прав и обязанностей покупателя доли в праве общей собственности.

Суд истребовал документы, из которых выяснилось, что продавцы, как и положено, отправили через Почту России нашему клиенту уведомление о продаже доли. Нотариус все проверил и удостоверил договоры купли-продажи. Росреестр тоже все проверил и зарегистрировал переход прав на долю.

Однако клиент уверял, что он ничего не получал.

Проверили Отчеты Почты России об отслеживании отправлений.

По первому отправлению Отчет Почты содержал следующую информацию:

01 дек. 2022, 15:28     Прибыло в место вручения

03 янв. 2023, 17:12     Возврат отправителю из-за истечения срока хранения

Как видно, в Отчете нет записей «Передано почтальону» и «Неудачная попытка вручения». Это означает, что извещение о РПО не передавалось почтальону и не доставлялось истцу. РПО поступило в отделение Почты, пролежало там 1 месяц и было возвращено отправителю.

По второму отправлению Отчет Почты содержал следующую информацию:

03 янв. 2024, 15:10     Прибыло в место вручения

03 янв. 2024, 15:41     Передано почтальону

03 янв. 2024, 15:42     Неудачная попытка вручения

03 февр. 2024, 00:00  Возврат отправителю из-за истечения срока хранения

Как видно, 3.01.24 в 15:41 РПО передается почтальону, а уже через 1 минуту в 15:42 фиксируется неудачная попытка вручения. Очевидно, что почтальон не мог за 1 минуту доставить извещение о РПО истцу и вернуться обратно в отделение Почты. Это означает, что извещение о РПО истцу не доставлялось, РПО поступило в отделение Почты, пролежало там 1 месяц и было возвращено отправителю.

Такие юридически значимые сообщения не могут считаться доставленными истцу в силу ст.165.1 ГК РФ. Следовательно, продажа доли была совершена с нарушением преимущественного права покупки. А значит истец имеет право требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ).

Но не только из-за нарушения Почтой России правил доставки РПО было нарушено преимущественное право истца.

Дело в том, что согласно п.2 ст.250 ГК РФ продавец вправе продать свою долю третьему лицу, только если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в течение месяца. А в данном случае К. и И. заключили договор купли-продажи доли до истечения месяца после возврата РПО отправителю.

То, что данный срок следует исчислять с даты возврата РПО отправителю, вытекает из определения Верховного Суда РФ от 20.03.2018 № 305-ЭС17-22712. Согласно ему, если адресат был извещен о поступлении на его имя РПО, но не получил его в почтовом отделении, то юридически значимое сообщение считается доставленным в день, когда истек срок хранения письма в почтовом отделении и оно было выслано обратно отправителю.

Далее возникло два правовых вопроса:

1) кто (истец или ответчик) несет риск нарушения Почтой России правил доставки РПО?

2) можно ли требовать перевода на истца прав и обязанностей покупателя доли от К. (с т.з. цены для истца это было выгоднее), с учетом того, что К. уже успел перепродать долю И.?

Ответ на первый вопрос содержится в судебной практике по данной категории споров: риск нарушения Почтой России правил доставки РПО лежит на отправителе (определение СКГД ВС РФ от 24.02.2015 № 5-КГ14-136).

По второму вопросу никакой практики не было. Рассудили так. Сделки, совершенные с нарушением преимущественного права, действительны. Правильный способ защиты — перевод на истца прав и обязанностей покупателя доли. Чтобы истец мог реально получить долю, она должна находиться в собственности либо продавца, либо покупателя. Поскольку у К. доли уже не было, то требовать перевода прав и обязанностей покупателя доли следует от И. Благо, что по второму договору между К. и И. также было нарушение преимущественного права.

Поэтому уточнили исковые требования и попросили перевести на истца права и обязанности покупателя доли по договору купли-продажи, заключенному между К. и И.