Поиск12.02.2022
Такие неравноценные сделки, если они совершены в период подозрительности (1 год до принятия заявления о признании банкротом), суды признают недействительными на основании п.1 ст.61.2 Закона о банкротстве.
При этом последствия недействительности сделок являются крайне неблагоприятными для покупателей.
Что говорит закон:
— право собственности гражданина на приобретенное жилье считается не возникшим;
— гражданин обязан вернуть жилье в конкурсную массу продавца;
— если гражданин вернет жилье в конкурсную массу, то он приобретает право требования к продавцу (должнику в деле о банкротстве) о возврате оплаты за жилье;
— такое требование подлежит включению в реестр требований кредиторов (далее — РТК) в третью очередь, однако для этого гражданин должен подать соответствующее заявление в течение 2 месяцев со дня вступления в законную силу судебного акта о признании сделки недействительной;
— если гражданин подаст заявление о включении в РТК по истечении вышеуказанного срока (а чтобы подать такое заявление, напомним, необходимо предварительно вернуть жилье в конкурсную массу), то его требование будет признано подлежащим удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в РТК.
Учитывая, что по статистике доля удовлетворенных не обеспеченных залогом требований 3 очереди составляет порядка 2%, вероятность возврата гражданину уплаченных за жилье денег при любом раскладе является призрачной.
Что сказал КС:
— применение последствий недействительности сделки, с учетом преследуемой законодателем цели обеспечения баланса интересов участников гражданского оборота, подразумевает, что покупатель жилого помещения, получив назад уплаченные за него денежные средства, мог бы реализовать право на жилище, приобретя другое жилое помещение;
— однако нормы Закона о банкротстве не гарантируют реального возвращения уплаченных по недействительной сделке денежных средств гражданину, для которого соответствующее жилое помещение было единственным пригодным для проживания, притом что этого жилого помещения он лишается, что свидетельствует о нарушении баланса интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве.
В результате КС признал положения пункта 1 ст.61.2 и пункта 11 ст.189.40 Закона о банкротстве не соответствующими Конституции РФ и поручил законодателю внести необходимые изменения в закон.
А на период до внесения таких изменений в закон КС установил следующее правило:
— при продаже с торгов в рамках процедуры банкротства жилого помещения после признания недействительной сделки купли-продажи этого жилого помещения, притом что оно является единственным пригодным для постоянного проживания гражданина (покупателя по недействительной сделке), денежные средства в размере уплаченной им по договору цены в конкурсную массу не поступают, но передаются гражданину, а остальная часть средств, если таковые выручены, подлежит включению в конкурсную массу;
— до получения указанной денежной суммы, а также в течение установленного судом разумного срока после ее получения гражданин сохраняет право пользования жилым помещением; об этом праве информируются участники торгов.
Таким образом КС защитил в том числе и недобросовестных покупателей жилья. Также теперь таким покупателям жилья нет смысла включаться в РТК с реституционными требованиями.